Milyen tényezők befolyásolják egy ingatlan eladási árát?

Lakáseladás során számtalan olyan tényezőt kell figyelembe venni, melyek meghatározzák az értékesítés sikerességét. Az egyik legfőbb tényező ezek közül a megfelelő ár meghatározása, mivel összefüggésben áll az összes többivel.

Előre kell bocsátanunk, hogy érdemes az árazásnál egy ingatlanos szakember segítségét kérni, hiszen ő gyakorlata alapján könnyen meg tudja határozni a megfelelő piaci árat, így az átlagosnál gyorsabban értékesíthetjük ingatlanunkat. Ha azonban magunk végeznénk az ár meghatározását, akkor a környékünk értékesítési átlagárának figyelembe vétele mellett számos egyéb tényező meglétét is mérlegelni kell.

Ne a hirdetési árakat nézzük!

Persze, már az átlagár meghatározása sem könnyű, hiszen aki a hirdetési oldalakon körülnéz, nem eladási, hanem pusztán hirdetési árakkal találkozik. Ezek pedig egyre kevésbé fedik a valóságot. Hiszen a hirdetési oldalakon bárki, bármilyen árat meghatározhat, és ezen az áron akár évekig is hirdetheti az ingatlanát. Egy hirdetési ár vagy hirdetési átlagár tehát nem sokat mond a valódi értékesítési árról.

De ha statisztikai adatok alapján vagy egyéb forrásokból nagyjából meghatároztuk, hogy milyen értékesítési árak jellemzők egy adott környékre, akkor a következő fontos lépés, hogy elgondolkodjunk azon, hogy a saját lakásunk esetében ez az átlagár mennyiben módosul. Ehhez néhány fontos tényezőt figyelembe kell venni.

Milyen állapotban van a lakás?

Alapvetően határozza meg az árat a lakás állapota. Az állapot megítélésére általában az jellemző, hogy a benne élő tulajdonosok mindig jobbnak találják, mint egy független szemlélő. Egyszerű elfogultságról van szó, melyet a megfelelő ár meghatározásakor érdemes figyelembe venni. Egy tulajdonosa által költözhetőnek minősített lakás nem minden vevő számára jelenti azt, hogy oda minden felújítás nélkül le is rakná bútorait és személyes tárgyait.

Az állapot kérdése különösen fontos mostanában, amikor rendkívül nehéz megfelelő építőipari szakembereket találni egy felújítás kivitelezésére. Ezért a vevők elsősorban a jó állapotú, sőt akár “extrán kivitelezett” lakásokat keresik. És hajlandóak is megfizetni ennek többletköltségét.

Tehát, amikor lakáseladásra kerül sor, elfogultság nélkül kalkuláljunk a felújítási költségekkel - és itt az eladók optimista megközelítésével szemben nem néhány százezer, hanem általában több millió forintos tételekről van szó -, és azt vonjuk le az árból.

Hol található házon belül a lakás?

Az egyik legfontosabb tényező, melyről sok ingatlantulajdonos elfeledkezik, hogy nem mindegy, egy lakás az első vagy második emeleten található, vagy pedig a zárószinten (földszint, legfelső szint). Ezeket igyekeznek kerülni a vevők, és ez az árat is meghatározza. Hogy mi az oka ennek? Az, hogy a földszinten elhelyezkedő lakások általában sötétebbek, zajosabbak, porosabbak, akár vizesebbek és hidegebbek is, sőt általában kevésbé biztonságosak.

A legfelső szinteknél pedig az a gond, hogy túlságosan felmelegednek a nyári hónapokban, és ha valami gond adódik a szigeteléssel, akkor be is ázhatnak. Emellett a megközelítésük sem könnyű, hiszen a negyedik emeletig felsétálni is fárasztó, és ha van lift, az is elromolhat. Ilyenkor a 10. emelet elérése embert próbáló feladat lehet, főleg naponta többször, különösen, ha szállítunk is valamit.

Mindezek mellett panellakásoknál azt is vegyük figyelembe, hogy a vevők még az épület szélén lévő, az időjárásnak leginkább kitett lakásoktól is ódzkodnak. Ami szintén befolyásolja az árat.

Milyen állapotban van a társasház?

Ha társasházi lakást adnánk el, akkor nem elég azt figyelembe venni, hogy maga a lakás mennyire jó állapotú. Az is meghatározó tényező eladáskor, hogy milyen a társasház állapota. Adott esetben ez akár az eladást is meghiúsíthatja, miközben egy jó állapotú társasház emelheti lakásunk értékét.

Ez egyből megfigyelhető azoknál a paneleknél, melyek részt vettek a panelprogramban. A szakértők szerint az értékesítési árak egyértelműen alacsonyabbak azokban a házakban, melyek kimaradtak a panelprogramos felújításokból. De már az is árcsökkentő tényező, ha koszos, büdös a lépcsőház. Ez akár a lakóközösség minőségét, a szomszédokat illetően is jelzés lehet, és így persze hatással van az árra is.

Milyen a közlekedés?

Még egy adott környéken belül sem mindegy, milyen távol esik egy busz- vagy villamosmegálló, nem beszélve a metróról. Jelentős, átlagosan akár 5-10 százalékos ártöbbletet jelent például az, ha gyalog 5 perces távolságra megtalálható egy metrómegálló. Ezért tapasztalható az jelenség a metróvonallal érintett városrészekben, hogy minél távolabb található valamely megállótól egy ingatlan, annál olcsóbb.

Ugyanakkor a közlekedés zavaró tényező is egyben. Az emberek ugyan igénylik a jó tömegközlekedés kényelmét, azzal azonban már nehezen barátkoznak meg, ha a lakásuk egy sűrű közlekedéssel rendelkező főútvonalra néz. Ez ugyanis zajt és koszt jelent, ami igen jelentős mértékben csökkenti az árat. Ezért is van az, hogy a forgalmas, tömegközlekedéssel érintett utakra néző ingatlanokat sokszor csak irodának, rendelőnek lehet eladni, mégpedig nyomott árakon.

Rendezettek a jogi viszonyok?

Egy további mérlegelésre okot adó tényező az ingatlan jogi helyzetének rendezettsége. Rendben vannak-e a tulajdonviszonyok, egyértelműen tisztázott-e a tulajdonjog, hány tulajdonosa van a lakásnak, a hagyatéki kérdések rendezve lettek-e, milyen jelzálogterhek találhatók az ingatlanon?

Nem véletlen, hogy sok vevő elsősorban a tehermentes lakásokat keresi, de legalábbis csak tiszta tulajdonviszonyok esetén mer belevágni az adásvételbe. Ha viszont ezen a ponton gondok adódnak, akkor ne számítsunk arra, hogy átlagáron tudjuk értékesíteni az ingatlanunkat.

Ehhez kapcsolódó probléma a bérlő jelenléte a lakásban. Egy bérlő ugyanis mindig kockázatot jelent, mert nem feltétlenül költözik ki az ingatlan eladásakor. Még akkor sem, ha véget ér a felmondási idő. Ráadásul sokszor hátráltatja az ingatlan eladását is, mivel egyáltalán nem kellemes, ha érdeklődők járkálnak a lakásban, míg ő ott élné az életét. Ezért, ha a lehető legjobb ára törekszünk, még a hirdetés feladása előtt érdemes lezárni a lakásbérléssel kapcsolatos ügyeket is.

Ezek mellett persze számos kisebb súlyú tényező is befolyásolja az árat. Ilyen például a parkolási helyzet a környéken, az infrastruktúra fejlettsége, intézményekkel való ellátottság, a lakás felosztása (egybenyíló, különnyíló szobák, több fürdőszoba, stb.), milyen a tájolása, van-e erkélye, és még sorolhatnánk. Ezen tényezők mindegyikének figyelembe vétele nem egyszerű, ezért leginkább egy tapasztalt ingatlanpiaci szakember képes felmérni, így érdemes az ítéletükre hagyatkozni. Már, ha el is szeretnénk adni a lakásunkat, nem csak árulni.